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行业资讯

2017物业管理工作中最常见的9种问题及简单的解决方法

1、小区内停放的车辆丢失、损坏,责任谁负?

  停放在小区内且交纳了停车费的车辆丢失、损坏以及车内物品丢失,物业服务企业是否要承担赔偿责任,应该按照不同的情况而定;如果车主与物业服务企业之间签订了书面合同或有口头约定为保管合同,则物业服务企业按照双方约定承担赔偿责任。双方没有明确的约定的,由于停车费与车辆的价值之比不符合保管合同对价原则,物业服务企业收取停车费,并将场地交付车主停车使用,一般认定是建立场地租赁关系。如果物业服务企业也对严格遵照车辆进出入制度,不需要为车辆丢失、损坏、车内物品丢失承担责任。

2、小区内失窃,物业服务企业是否应当进行赔偿?

  业主应当查看自己和物业服务企业签订的《物业服务合同》中是否明确规定物业服务企业对业主的人身、财产负有安全保护义务。如果物业服务企业已经按照物业服务合同的约定,合格履行了维护职责,业主要求物业服务企业赔偿损失,一般难以获得法院的支持;如果物业服务企业因管理失职造成业主财产损失,应按照物业服务企业的过失程度进行赔偿。

3、业主不交物业服务费承担什么后果?

  业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的,业主委员会应当督促该业主交纳,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

4、业主会成员能否享受一定的工作报酬?

  业主委员会成员工作辛苦、责任重大,但能否领取一定的报酬,目前仍存在争议。实际情况是,金华市区大多数住宅小区业主委员会成员均属义务性质,不享受工作报酬;如果确有必要设立工作报酬的,可以通过业主大会审议确定。

5、闲置的房屋需要缴纳物业服务费吗?

  物业服务企业或者其他管理人提供的物业服务的针对整个该建筑区划的公共服务,如对小区的绿化、秩序维护、公共设施维护、垃圾清运等都不是为了某个业主或物业使用人进行的。空置的房屋也应当交纳物业管理费。根据规定,已办理交房手续但业主未居住的、居住后又空置且时间在半年以上的物业,经物业服务企业核实后,物业服务收费按应收标准的70%交纳。房屋装修期间不属于房屋空置,其物业服务费用应按规定标准全额缴纳。

6、出租房的物业服务费由谁承担?

  业主出租物业的物业服务费收费可按双方约定交纳。由承租人交纳的,业主负连带交纳责任。即物业使用人不交纳物业服务费的,业主有义务进行交纳而不得以双方的约定对抗物业服务企业或其他管理人。业主在交纳该费用后,可以依据合同向物业使用人进行追缴。

7、商品住宅屋顶或外墙面漏水,谁承担维修责任?

  屋顶和外墙面防渗漏的质量保修期限为8年。在质量保修期限内出现渗漏,其维修费用应当由开发建设单位承担。如果是在保修期满后出现渗漏,其维修费用的承担应根据具体的情况而定。如果屋顶是由于屋顶使用人对屋顶使用不当导致屋顶渗漏,则由屋顶使用人承担维修费用。如果不是屋顶使用人等有关责任人引起的,维修费用应由该楼全体业主共同负担。如果符合物业专项维修资金使用条件,可以从物业专项维修资金中列支。

8、业主在楼顶私自搭建阳光房、杂物间如何处理?

  顶层业主未经规划、建设部门审批擅自搭建构筑物,属于违章建筑。物业服务企业和业委会有权劝阻、制止,必要时可以向城市管理行政执法部门反映。

9、物业管理各方主体发生争议的解决途径?

  业主、使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人、开发建设单位之间在物业管理活动中发生争议的,可以自行协商解决;不能协商解决的,可以要求街道办事处、乡(镇)人民政府调解或者依法提起民事诉讼。