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公司新闻

倒逼物业管理行业改革需要业主大会微信投票系统

  2016年4月1日,武汉物业公司武汉市顺诚物业正式启用业主大会微信投票系统,目的在于“有效推动我市各物业管理区域业主大会会议召开和业主委员会选举工作,鼓励和方便业主参与投票表决”。微信投票系统从原有的短信与网站电子投票系统升级而来,从普通业主的角度看,更大的意义在于以业主大会的常态化,倒逼业委会运作规范化、倒逼政府监管标准化、倒逼物业服务市场化,最终化解物业矛盾纠纷与老旧物业维修难题。
 
  让业主大会开会成为业主自己的事
 
  微信投票系统启用,提前完成了政府部门之间“大数据”信息共享,让业主大会成了业主自己的事。以前业主们召开现场版或书面版的业主大会,开会之前首先碰到的第一个难题就是业主身份如何认定。深圳经济特区物业管理条例为此规定建设单位或物业公司应当参加、支持、配合业主大会筹备组工作。但现实中,很多小区业主开始酝酿选举业委会,往往出于小区物业服务质量下降、房屋设备失修等难题,而且一旦成立业委会,物业公司必将面临多一个“婆婆”、多一层监管的问题。与此相应,开发商手头的业主名册信息、物业公司动态统计的业主联系方式都可能失真,不少小区甚至出现业主名册造假的问题。
 
  对此,微信投票系统设定的业主身份信息,是深圳住建部门通过政府间信息系统直接对接产权登记部门的业主与房产信息,是否业主,开发商与物业公司完全可以置身事外,少了特区法规原意必须作为“筹备组成员”的法定责任,也少了不当干预甚至阻挠业主大会的法定权力。业主身份由产权登记系统后台比对确认,也比开发商或物业企业单方的统计更有权威性。
 
  让业主大会投票不再有现场冲突
 
  业主大会,无论是通过现场表决还是书面投票的方式,都存在业主与业主之间、物业与业主之间、开发商与业主之间的意见分歧甚至冲突的可能性。特别是涉及业主们利益受损后“觉醒”关注小区事务选举业委会、依据物权法等法规规定行使解聘现有物业等业主大会议题的时候,物业公司泼油漆、扎车胎、撕通告、围票箱、抢票箱等各种现场阻挠业主大会投票的情形经常见诸媒体报道,不少小区业主大会在张贴通告、发放表决票、收取表决票、唱票计票等阶段都曾遭遇“不明身份人士”的种种干扰。
 
  微信投票系统实施后,只要在首次投票之前动员多数业主验证并绑定身份,就可以让大会表决没有了“投票现场”,物业公司或某方业主等都只能通过间接说服来影响业主,业主大会遭遇暴力影响的因素大幅降低。而且在使用微信投票系统表决的时候,每一位业主都可以随时独自完成,投票时没有其他各方的影响,能够比较轻松地独立思考、自主投票,更加客观真实地体现业主意志。
 
  让表决信息有效充分互动成为可能
 
  与此前以短信投票为主、网站投票方式为辅的电子投票系统相比,微信投票借助新的移动互联网技术手段,能够在投票界面纳入业主大会表决所需的海量信息,让业主对表决项的充分了解甚至互动反馈成为可能。
 
  以业主大会表决选举业委会委员为例,现场业主大会往往只有少数业主能够参加;书面投票的业主大会由于书面篇幅所限,难以在表决票上充分呈现候选人各种信息。转用微信投票系统后,投票界面可以直接链接所有候选人的照片、简历、参选主张,也允许筹备组或业委会组织所有候选人拍摄个人短视频,未来甚至可以增添业主们对候选人的在线沟通与评分等互动反馈模块,让每一位业主都能在投票之前,全面、立体、透彻地了解候选人情况。
 
  在选举业委会之外,业委会关于动用专项维修资金进行某项维修工程,也可以通过微信投票系统,在表决项里同步设置维修工程示意图、各种选项利弊分析、工程造价以及相关案例等充分信息,有效消除业委会作为业主大会组织者与业主作为业主大会参与者之间的信息壁垒,消解业委会的“信息特权”,进而实现业主大会对业委会的有效制约。
 
  让业主身份验证具备追查可溯性
 
  相比以往的短信电子投票,微信投票系统的业主身份验证与绑定的真实性大为提高,通过与手机实名制相结合,业主身份一旦被冒用,能够迅速追查责任人。
 
  此前的短信电子投票系统曾经有批量导入业主电话的功能,也出现过一些小区大量假号空号的问题,导致有的区或街道明确拒绝使用该电子投票系统。微信投票系统只允许使用真实的手机电话(须输入系统发送的手机验证码)进行业主身份验证,再结合目前普遍实行的手机号码实名制,不但杜绝了假号空号的问题,而且对于冒用业主身份证号进行注册的手机号,能够迅速追查到责任人,让微信投票系统的安全性、防伪性都大幅提升。
 
  目前深圳已经完成微信投票试点的小区有天然居、新天国际名苑等。天然居出租户比例近30%,700多户自住业主有550户进行了身份验证与绑定,其中400多户成功完成了微信投票,业委会另行收发了200户书面表决票,业委会委员与业主义工的“扫楼”工作量大幅减少,通过应用微信投票系统,成功完成了业委会的换届选举工作;新天国际名苑房屋出租率低于5%,近500户业主中加入房号实名微信群的比例超过95%,约80%多业主进行了身份验证与绑定,随后业主大会所有议题在投票开始的第一天,就已达到法定“双过半”的要求,完全无需再进行书面表决票的收发与唱票计票工作。
 
  倒逼业委会运作规范化
 
  深圳市物业管理相关矛盾纠纷已经进入高发期,房屋老旧失修、电梯故障频发、物业费难调、业主与物业矛盾激化频频发生,根本原因在于业主大会会议难开,业主大会筹备程序复杂、组织门槛高、干扰阻力大、现场冲突多,全市5000多商品房小区业委会成立率仅约三成,不仅导致业委会难选,而且导致业委会运作的群众基础薄弱。
 
  在《物权法》与特区条例等现行法规框架中,业主大会是小区事务的决策机构,业委会只是相应的执行机构,但在业主大会难以召开、信息壁垒难以破除的情况下,业委会往往由“执行机构”自我扩张为“决策机构”。
 
  在业主大会难开的情况下,即使选出业委会,也往往可能出现两种极端情况:一种是无效授权:业委会成为难以有效运作的“僵尸”,甚至是物业企业的“傀儡”,另一种是执行越权:在缺乏业主大会授权的情况下业委会自我扩权,或者以业主大会难开为由刻意获取模糊授权、超额授权。
 
  而微信投票系统的使用,通过有效降低业主大会门槛,能够倒逼业委会角色还原为业主大会的“执行机构”,倒逼业委会运作的规范化。
 
  解决物业服务市场化、政府监管标准化难题
 
  使用微信投票系统,降低业主大会门槛,还原业委会作为业主大会“执行机构”的本色之后,业主大会与物业企业作为物业服务市场甲乙双方的权利义务更能相互对等,业委会与物业企业的平等协商更有保障,物业服务的市场化选择与优胜劣汰,才具有基础。
 
  微信投票系统作为一种有效便捷、公开透明的网络工具,能够将筹备组或业委会提前15天发出业主大会公告等法规要求固化进入系统程序,并且能够实现业主、业委会、街道办在业主大会过程中所有行为有据可查,进而有效规范基层街道办、社区工作站在业主大会筹备与指导过程中的行政行为。
 
  例如此前对于同一种业主大会问题(例如是否允许业主查票)在不同区、不同街道出现截然相反的政府监管做法:南山区住建部门禁止业主对于业主大会进行查票,理由是选举结果依法应在大会结束3天内公布;罗湖区住建部门鼓励业主大会查票,曾经组织一个小区业主三次查验业主大会表决票,有效确保了业主大会表决结果的公信力。而使用微信投票系统,所有表决票全都可以查证,并且所有计票都可自动实时进行。
 
  通过规范流程,微信投票系统还有望将政府服务从被动响应、应急判断转变为主动提供、在线监管,最终通过信息技术手段推动业主大会常态化,倒逼业委会运作规范化、政府监管标准化、物业服务市场化,实现主管部门、基层政府、居委会、业主大会、业委会、物业企业之间全新的良性互动,有效实现社会治理的体制创新。
 
  【操作细节】
 
  微信投票系统如何避免业主身份验证被假冒?
 
  微信投票系统的业主身份验证与绑定,实行“简单操作、单一绑定、有效究责”。
 
  * 简单操作
 
  以方便绝大多数业主使用为基准,输入身份证号、凭借短信验证码确保手机号码真实,即可完成业主身份绑定。
 
  * 单一绑定
 
  以产权登记部门系统信息为准,一套房产若只有一名业主,则该业主只能通过一个手机号码进行身份绑定,该名业主身份绑定后,其他人将无法再行绑定;一套房产若有两名或两名以上业主,每名业主各可以绑定一个手机号码,但每多一名业主进行身份绑定,系统都会通过微信或短信方式,通知该房产其他业主存在两人或多人进行业主身份绑定,并提醒每名业主,微信投票时系统将以首位提交投票的业主信息为准。
 
  * 有效究责
 
  1、微信投票系统取消了以往电子投票系统里业委会可以批量注册真实或者虚假手机号码的权限,所有业主身份认证只能个别进行;
 
  2、所有手机号码均须输入短信验证码,确保手机号码的真实性;
 
  3、系统设置了业主绑定房号与手机号码(中四位为*号)的公示提醒环节。业委会通过系统向街道办提交业主大会议题申请时,系统会提供所有已绑定的房号、身份证号(出生日期为*)与手机号(中四位为*),并提醒业委会或筹备组公示至少七天、提醒从提交大会议题到表决结果统计期间,业主无法单独进行业主身份绑定(如发现问题需要更正绑定信息的,可以在线提交证明资料,经业委会或筹备组盖章后,由街道办更正原有身份绑定信息);
 
  4、业主发现房产被他人进行身份绑定的,可以通过业委会或筹备组在线向街道办提交相关证明(只需身份证,无需房产证)后,解除原有身份绑定,重新进行绑定;
 
  5、国家已经实施手机号码实名制,一旦发生业主身份证号被冒用注册的情况,可以有效追查到责任人。需要追究责任的,业主可以凭借身份证明,以及微信投票系统提供的原有身份绑定信息记录,向街道办、区住建部门投诉或报案处理;
 
  6、武汉市住建局正在建设物业管理诚信系统,如果查实身份冒用的责任人为业主、物业企业等相关人员,其造假行为将纳入诚信系统,并将进一步纳入全市统一的诚信系统,最终个人或企业的该行为将发送各政府部门、各大银行、各大企业,向全社会公开。