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行业资讯

物业公司如何处理开发商遗留问题

物业公司如何处理开发商遗留问题


一、开发商遗留问题的表现

武汉物业服务纠纷中,许多都是由开发建设期间遗留问题引起的。开发商遗留问题主要表现为:一是规划变更导致业主权益受损。房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异。二是房屋建筑和附属设备质量差,出现房屋漏水,墙体塌陷裂缝等现象,且开发商保修不到位、不及时。三是开发商不向物业公司及时全面提供建筑图纸和相关资料。四是建筑权属不清。公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题,是业主与开发商争议的核心问题。五是小区配套项目不到位,消防、绿化问题及设计不合理等。以及房产证办不下了等问题。

二、开发商遗留问题引发业主与物业公司矛盾的原因

开发商遗留的许多问题其实都在物业的管辖范围之外,但是由于部分业主并不清楚开发商与物业公司的职责范围,导致业主将一些“胎生”问题归咎到物业身上,从而引发矛盾纠纷。

业主不清楚开发商与物业公司各自的职责范围,固然有业主自身的原因。但实践中物业公司与开发商之间的权责不明确也导致了业主的混淆。

实践中,大部分的物业服务企业是由房地产开发企业派生的,它们之间本来就是“父子”关系,在业主看来物业和开发商就是一家,因此业主很容易将本属于开发商的责任直接归咎于物业身上;即使不存在“父子”关系,前期物业服务企业大多是开发商指定,或是运作资金来自于房地产开发商,甚至一些物业公司在进场时收取了开发商支付的“建安费”(“建安费”原本是指在建筑施工过程中的建筑和安装的费用,但在这里,却是开发商在明知有遗留问题时支付给物业公司的“收尾”费用),因此,物业公司承接了开发商的部分责任,也难怪业主在出现房屋质量问题时找物业公司。

三、物业公司如何预防和处理开发商遗留问题

第一,明确与开发商的权责划分。

首先,明确自身的独立法律地位,实现与开发商的分业经营。

从本质上来讲开发商自有物业和小区委托的物业服务公司都是依法设立的,有独立的法人财产,以营利为目的的企业法人。作为民事主体,物业公司与开发商具有平等的法律地位。一方面,物业公司要成为独立的服务性企业,自负盈亏,自主经营。开发商不应该约束物业公司的运作,双方应断绝“父子关系”,真正让物业公司走向市场;另一方面,开发商应通过招投标机制来选聘物业服务企业,其下属物业企业应当与其他物业公司实现公平公正竞争,凭借自身的管理能力和管理优势去获得物业管理项目;

其次,严格按承接查验手续标准进行承接查验,明确与开发商各自的职责划分,维护自身和业主的合法权益。

物业承接验收工作的严格与否,不仅直接关系到日后的常规性物业管理能否顺利展开,还关系到物业管理风险的转移,物业公司一定要认真做好承接验收。要重视前期介入,从源头上监督开发商,提前为业主的居住把握号质量关,以免业主的权益受到损失,同时方便日后的物业管理。

第二,做好业主和开发商之间的沟通桥梁。

业主反映有开发商遗留问题时,认真做好记录,及时与开发商做好沟通工作,并以书面形式函告,备查,将开发商的处理意见及时反馈给业主,争取得到开发商的处理与业主的理解。