在履行物业服务合同产生损害赔偿的纠纷案件中，物业主张履行了相关义务，但并未能提供有效证据的情况比比皆是。在物业费诉讼案中，我们经常看到这样的情景在上演：案件庭审过程中，法官会质问，拿着物业服务合同就要物业费吗？

判决后，判决书中写着：根据同一小区内物业公司同时起诉的其他业主向本院提供的陈述及本院调查走访的情况看，物业公司在提供物业服务时确实存在一定的瑕疵，故本院酌情扣减物业服务费。

  正所谓“一千人眼中有一千个哈姆雷特”，一千个业主眼中也会有一千个对幸福小区的设想。面对物业公司庞杂的服务内容，每个业主对服务的着眼点不同，也导致了不同的投诉、纠纷。在享受物业服务的过程中，业主关心的是结果，物业公司也很难将每一项服务的过程一一呈现在业主面前。但当面临纠纷时，物业公司需要将服务过程和结果在法庭呈现给业主和法官，这就需要物业公司在日常工作中注意证据的保留。

有人说，物业企业提供的证据不过就是各种巡逻记录、监控记录，其实非也。物业服务的基础证据应该是物业服务合同，而所有的质量记录、管理记录都是因物业服务合同的条款要求衍生出来的。物业服务合同是继续性合同，物业公司是否履行义务或义务履行是否到位，往往经过一段时间反应出来，增加了物业公司举证的难度。物业服务合同的内容非常庞杂，包括对房屋共用部位和公用设施设备的日常管理和维护，对小区公共秩序的维护、小区的清洁和保安服务、绿化养护管理等综合管理服务。庞杂的服务内容使得物业公司的证据保留是一件相当繁琐的工作。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的要求，“原告向人民法院起诉或者被告提出反诉应当附有符合起诉条件的相应的证据材料。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。”所以，证据提交规则一般是谁主张，谁举证。当然，个别案件实施举证可能会责任倒置，讲到物业服务合同纠纷，则往往由物业公司承担举证责任。司法实践中，物业公司在诉讼中并不能单纯依靠（前期）物业服务合同诉讼，除去现场证据、各项管理记录外，法院还会将物业公司在该院相关案件审理案件情况及当时实地走访情况作为裁判依据之一。

证据，是日常工作中留下的点点凭证，日常工作中应当有留存证据归档的意识。

一、证据材料（业主因停水忘关水龙头致使电梯等公共设施损坏问题）

1、停水通知发放照片（含微信、宣传栏、朋友圈），停水通知最好包括来水时间及温馨提示业主做好关水龙头措施；

2、来水告知照片（微信等）；

3、秩序巡逻签到表；

4、第一时间现场图片（损坏物品、水溢出照片、应急措施照片）；

5、电话通知赶往现场记录（若不在家业主）;

6、事故确认书（最好就事故后续鉴定协商事宜做出规定）;

7、业主到场拆卸受损物品图片;

8、受损物品编号、发票、鉴定报告、清单（需正式盖章);

9、多次协商的通话记录及现场图片（建议用水印相机拍摄）。

二、证据材料（楼上楼下渗漏水及其他邻里纠纷类问题）

1、同双方或者多方的电话、微信、短信记录，建议设计一份专业的协调记录表；

2、问题现场查看及沟通照片，建议每次去都用水印相机拍摄存档；

3、涉及违章问题，留存好违章整改通知书，报行政执法记录（含通话记录、现场处理照片）；

4、有盖章的维修整改配合函底单，及贴门上后拍照存档（一般业主不会签收）；

5、求助居委或其他部门处理，留存通话记录及邀请函签收底单；

6、居委或其他部门现场协商照片。

三证据材料（物业费欠缴起诉问题）

1、每账期催缴记录：电话、微信、短信，尤其是对物业有较大意见或是有质量问题业主需重点留存好催费记录；

2、交款通知单派发照片，可从打印到派送阶段各拍摄几张留以备用；

3、扣费通知存档及派发至宣传栏后拍照留存；

4、催缴通知书发送记录，包括快递回单和张贴至门上图片；

5、律师函发送记录。

虽然没有将其他大大小小的问题一一举例，但问题的本质其实都是有异曲同工之妙的，最后，将物业证据管理中常见的证据材料总结为以下几个关键点：

关键点1：事前提醒纸质证据化停水、扣费、停电、台风、禁止骑行、文明养宠、雨天防滑、施工提醒、高空抛物等等，凡事必先事前提醒告知。

关键点2：事中处理沟通可视化电话、微信、短信、当面沟通、函件，做到纠纷类问题，凡是沟通必留记录、照片，凡是函件，清单必须盖公章，该多方到场时绝不缺一方；

关键点3：事后回顾总结完整化一旦纠纷上升至法院，哪一方掌握的有力证据多哪一方就会取胜，我们在做好我方证据的搜集时，也要换位分析业主可能会搜集哪些材料，从什么角度反驳我方证据，尽早思考，避免突然束手无策。说了这么多，忘记强调最最重要的一点啦，就是做好物业的基础管理工作，环境也好，秩序工作也罢，物业服务协议上的约定包括但不限于巡查周期、时间一定要按标准执行，避免因某方面的管理瑕疵而落下风造成损失。